Depuis 2025, la question n’est plus théorique : une partie des logements les plus énergivores ne peut plus être louée, et le calendrier continue de se durcir. Entre les règles de “décence énergétique”, le gel des loyers, la validité des DPE et les cas particuliers (petites surfaces, copropriété, contraintes patrimoniales), beaucoup de propriétaires (et de locataires) s’y perdent… et prennent des risques sans le vouloir.
Dans cet article, DC2i – Diagnostic Conseil et Innovation en Immobilier vous aide à y voir clair : ce qui est déjà interdit, ce qui arrive, à partir de quand (nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite), et surtout quoi faire concrètement pour sécuriser une mise en location ou une relocation. Objectif : éviter la vacance locative subie, prioriser des travaux réellement utiles (pas des “travaux au hasard”), et s’appuyer sur des preuves solides (DPE, audit, justificatifs) en cas de contrôle ou de litige.
Passoire énergétique : de quoi parle-t-on exactement ?
DPE : une étiquette (A à G) qui a des effets juridiques
Une “passoire énergétique” désigne, dans l’usage courant, un logement très énergivore (souvent F ou G) au diagnostic de performance énergétique (DPE). Point clé : le DPE n’est plus seulement informatif. Il sert de base à la notion de décence énergétique, donc à la capacité de mettre le logement en location.
“Interdiction de location” : ce que cela signifie en pratique
On parle d’interdiction lorsque le logement ne respecte plus le niveau minimal de performance exigé pour être considéré comme décent. Dans ce cas, la mise en location ou la relocation devient juridiquement risquée, et un locataire peut engager des démarches pour obtenir une mise en conformité (travaux) et/ou des conséquences sur le loyer
Attention : un DPE “périmé” = un dossier fragile
Depuis le 01/01/2025, les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 ont cessé d’être valables (ils étaient valables jusqu’au 31/12/2024). Autrement dit : si votre DPE date de 2019, vous devrez le refaire pour louer/relouer avec un dossier solide. (Source : economie.gouv.fr)
Le calendrier officiel : ce qui est déjà en vigueur vs ce qui arrive
Depuis le 01/01/2023 : première marche (seuil “très énergivore”)
En France métropolitaine, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale sont considérés comme non décents pour les nouveaux contrats conclus à compter du 01/01/2023. (Source : ecologie.gouv.fr)
Depuis le 01/01/2025 : logements classés G interdits à la location (métropole)
Depuis le 01/01/2025, un logement classé G au DPE est non décent en métropole : il ne peut plus être proposé à la location (y compris en cas de renouvellement ou reconduction tacite, selon les cas). (Source : service-public.fr / economie.gouv.fr)
Prochaines étapes : F en 2028, E en 2034 (métropole)
Le calendrier continue : F deviendra non décent à partir du 01/01/2028, puis E à partir du 01/01/2034. (Source : Décret n° 2023-796)
Outre-mer : un calendrier adapté
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, les dates de montée en exigences sont décalées : les seuils minimaux évoluent plus tard qu’en métropole. (Source : Décret n° 2023-796)
| Territoire | À partir de | Niveau minimal pour louer (logement “décent”) | Donc… interdits à la location |
|---|---|---|---|
| France métropolitaine | 01/01/2025 | Au moins F | G |
| France métropolitaine | 01/01/2028 | Au moins E | F et G |
| France métropolitaine | 01/01/2034 | Au moins D | E, F et G |
| Guadeloupe / Martinique / Guyane / La Réunion / Mayotte | 01/01/2028 | Au moins F | G |
| Guadeloupe / Martinique / Guyane / La Réunion / Mayotte | 01/01/2031 | Au moins E | F et G |
Concrètement, ça s’applique à qui… et à quel moment ?
Nouveau bail, renouvellement, reconduction : le “quand” est décisif
Dans la majorité des cas, le sujet se cristallise lors d’une re-location (nouveau locataire) ou au moment où le bail est renouvelé / reconduit tacitement. C’est pour cela que certains logements restent occupés, mais deviennent impossibles à relouer tant que l’étiquette DPE minimale n’est pas atteinte.
Gel des loyers : même avant l’interdiction, il y a déjà des limites
Depuis le 24/08/2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements du parc privé classés F ou G (nouveau bail, renouvellement, révision annuelle…). (Source : ecologie.gouv.fr)
2026 : certains logements à l’électrique peuvent voir leur étiquette évoluer
À compter du 01/01/2026, le calcul du DPE évolue (coefficient de conversion de l’électricité). Les DPE/audits édités à partir de cette date intègrent automatiquement le nouveau coefficient ; ceux édités avant restent valables et peuvent, dans certains cas, être mis à jour via l’Observatoire DPE-Audit. (Source : economie.gouv.fr)
Que risque-t-on si on loue quand même une passoire “interdite” ?
Ce que peut demander le locataire
Si un logement est non décent sur le plan énergétique, le locataire peut engager une action : la situation peut conduire à des demandes de mise en conformité (travaux) et à des conséquences sur le loyer selon le dossier.
Le vrai risque opérationnel : la relocation bloquée
Au-delà du contentieux, le risque le plus concret est simple : vous perdez la main sur votre calendrier. Un départ de locataire peut déclencher une vacance locative “forcée” si le logement ne peut plus être proposé légalement, avec des travaux à mener dans l’urgence.
Comment continuer à louer : la stratégie “DPE + travaux utiles”
Étape 1 : fiabiliser le point de départ (DPE, équipements, cohérences)
Avant de budgéter des travaux, sécurisez la base : DPE valide, informations cohérentes (surface de référence, systèmes de chauffage/ECS, ventilation, isolation). C’est typiquement le moment où un regard terrain, comme celui de DC2i – Diagnostic Conseil et Innovation en Immobilier, évite des erreurs coûteuses (mauvais descriptif, oubli d’un système, incohérence de données…)
Pour approfondir les impacts réglementaires, vous pouvez lire : nouvelles règles du DPE en 2025.
Étape 2 : prioriser les travaux qui font réellement gagner des classes
- Isolation (souvent combles/toiture en premier, puis murs selon faisabilité) : excellent ratio “gain DPE / €”.
- Chauffage + régulation (si l’existant est ancien/inefficace) : gains rapides et confort amélioré.
- Ventilation : indispensable pour éviter humidité/moisissures et sécuriser l’efficacité de l’isolation.
Étape 3 : quand l’audit énergétique devient un vrai outil de pilotage
Quand l’écart est important (ex. passer de G à F/E), un audit énergétique permet de comparer des scénarios, d’estimer les gains et de planifier intelligemment. Pour cadrer votre démarche : audit énergétique DC2i.
Aides financières : un levier, mais à cadrer
MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ et aides locales peuvent réduire le reste à charge, mais exigent une préparation sérieuse (travaux éligibles, entreprises RGE, calendrier réaliste). Le bon réflexe : construire un scénario travaux cohérent, puis vérifier l’éligibilité avant signature.
- Conseil pratique : raisonnez “scénario de rénovation” (travaux + planning + financements), pas “aide par aide”.
- Conseil bailleur : anticipez 2028/2034 pour éviter la rénovation “dans l’urgence” au moment de relouer.
Questions fréquentes
Depuis quand la location des logements classés G est-elle interdite ?
En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent et ne peut plus être proposé à la location. (Source : service-public.fr / economie.gouv.fr)
Un logement classé F peut-il encore être loué ?
En métropole, oui avant 2028. En revanche, les logements F/G sont soumis au gel des loyers depuis le 24/08/2022. (Source : ecologie.gouv.fr)
Mon DPE date de 2019 : est-il encore valable pour louer ?
Non : les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 ont cessé d’être valables au 31/12/2024. Il faut refaire un DPE valide. (Source : economie.gouv.fr)
Que risque un bailleur s’il loue un logement non décent énergétiquement ?
Le locataire peut engager une action visant une mise en conformité (travaux) et des conséquences sur le loyer selon le dossier. Dans la pratique, le risque majeur est souvent la relocation bloquée. (Source : ecologie.gouv.fr)
Quels travaux sont les plus efficaces pour sortir d’une passoire thermique ?
Le plus souvent : isolation (combles/toiture), amélioration chauffage/régulation, ventilation. Un DPE fiable et/ou un audit énergétique aide à prioriser. (Source : economie.gouv.fr)
Sources
Service-public.fr : Diagnostic immobilier – DPE (règles, location, obligations) – https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096
Légifrance : Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (décence énergétique + calendrier) – https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2023/8/18/TREL2224229D/jo/texte
Ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr) : DPE (calendrier 2023/2025/2028/2034) – https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostic-performance-energetique-dpe
Ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr) : Décence énergétique et gel des loyers (24/08/2022) – https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques
Ministère de l’Économie (economie.gouv.fr) : Validité des DPE (2018–06/2021 valables jusqu’au 31/12/2024) + évolution du calcul au 01/01/2026 – https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/ce-quil-faut-savoir-sur-le-diagnostic-de-performance-energetique-dpe
